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최근 은행권 주택담보대출 시장에 비상이 걸렸습니다. 대출을 신청하는 차주의 소득이나 신용도에 문제가 없어도, 단순히 대출을 신청하는 시점에 따라 승인 여부와 한도가 달라지는 기현상이 발생하고 있습니다.
이는 금융당국의 가계대출 총량규제로 인해 은행들이 연간 대출 한도를 조기에 소진했기 때문입니다. 갚을 수 있는 만큼만 빌려준다는 총부채원리금상환비율(DSR) 원칙이 무색하게, 이제는 대출도 '타이밍 싸움'이 되었다는 지적이 나옵니다.
상반기 대출 한도 조기 소진이 불러온 주담대 셧다운 위기
마이너스통장 신용대출 급증과 주담대 규제의 아이러니
올해 상반기 가계대출이 급증한 주된 원인은 주택담보대출이 아니라, 이른바 '빚투' 열풍으로 인한 마이너스통장 등 신용대출의 증가였습니다.
은행들은 이미 고객에게 한도가 부여된 마이너스통장의 인출을 강제로 막을 수 없었습니다. 결국 은행들은 가계대출 총량을 맞추기 위해 엉뚱하게도 실수요자들이 주로 이용하는 주택담보대출의 한도를 조이는 극약처방을 내리게 되었습니다.
5대 은행의 연간 가계대출 목표치 78% 돌파
금융권에 따르면 5대 은행의 가계대출 잔액은 올해 금융당국에 제출한 연간 증가 목표치의 약 78%를 반년 만에 이미 소진한 상태입니다.
연초에는 가계대출 수치가 안정적이어서 별도의 제한 없이 대출이 취급되었으나, 봄철 신용대출 급증과 일부 은행의 한도 소진이 겹치면서 하반기 대출 문턱이 급격히 높아졌습니다. 특정 은행의 한도가 차오르자 대출 수요가 다른 은행으로 밀려드는 쏠림 현상까지 나타나고 있습니다.
총량규제가 무너뜨린 DSR 원칙과 대출 시장의 왜곡
상환 능력보다 중요해진 대출 신청 시점
DSR 제도는 차주의 연소득과 부채 원리금 부담을 계산해 감당할 수 있는 수준의 금액만 빌려주는 가계부채 관리의 핵심 원칙입니다.
그러나 금융회사별 가계대출 총량이 절대적인 기준으로 작동하면서, DSR 심사를 무사히 통과한 차주조차 대출을 받지 못하는 상황이 벌어지고 있습니다. 차주 개인이 가진 부실 위험이 아니라, 은행의 연간 실적 진도율에 따라 대출 가능 여부가 결정되는 구조적 모순이 발생한 것입니다.
가격 조절 기능 상실과 주택담보대출 금리의 급등
총량 압박은 주택담보대출 금리의 가파른 상승으로 이어졌습니다. 올해 초와 비교했을 때 신용대출 금리의 상승 폭보다 주택담보대출 금리의 상승 폭이 두 배가량 크게 나타났습니다.
대출 한도가 얼마 남지 않은 은행들은 우대금리를 축소하고 가산금리를 높여 수요를 억제하고 있습니다. 한도가 남아있는 은행들 역시 금리를 낮췄다가 다른 은행의 대출 수요가 한꺼번에 몰리는 것을 막기 위해 금리를 낮추지 못하는 상황입니다.
자율조치의 부작용과 고신용자 중심의 대출 배분 현황
신용대출 시장의 고신용자 쏠림과 실수요자 부담 가중
공급할 수 있는 대출의 총량이 제한되면서 은행들은 부실 위험이 상대적으로 낮은 고신용자에게 신용대출을 우선적으로 배분하려는 경향을 보입니다.
반면 건당 대출 규모가 커서 총량을 빠르게 소진시키는 주택담보대출의 경우, 은행들이 경쟁적으로 금리를 올리거나 한도를 제한하면서 집을 구하려는 실수요자들의 금융 비용 부담만 더욱 커지고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. DSR 조건을 완벽하게 맞췄는데도 하반기에 주택담보대출이 거절될 수 있나요?
A1. 네, 가능합니다. 개인의 상환 능력을 증명하는 DSR 심사를 통과하더라도, 해당 은행의 연간 가계대출 총량 한도가 모두 소진되면 대출 승인이 나지 않거나 한도가 크게 축소될 수 있습니다.
Q2. 최근 주택담보대출 금리가 신용대출 금리보다 더 가파르게 오르는 이유는 무엇인가요?
A2. 은행들이 가계대출 총량을 관리하기 위해 주담대의 우대금리를 줄이고 가산금리를 높여 수요를 인위적으로 조절하고 있기 때문입니다. 대출 수요가 몰리는 것을 막기 위해 금리를 내리지 못하는 가격 왜곡 현상이 발생한 결과입니다.
Q3. 상반기에 신용대출이 늘어났는데 왜 하반기 주택담보대출이 막히는 건가요?
A3. 가계대출 총량규제는 신용대출과 주담대를 합산하여 관리합니다. 상반기에 마이너스통장 등 신용대출이 은행 예측보다 많이 늘어나 전체 한도를 차지해버렸기 때문에, 하반기에는 남아있는 총량을 맞추기 위해 주담대를 억제하는 조치가 취해진 것입니다.
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